中國人民銀行前天發(fā)布了《二季度貨幣政策執(zhí)行報告》，其中專門指出宏觀調(diào)控的效力之下，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇。這一信息對于城市居民而言，意味著房價有可能繼續(xù)上漲。原本不菲的價格，已經(jīng)使得購房成為大部分城市居民一生中最大的一筆支出，因此對于房地
產(chǎn)市場的變動走向，哪怕是不明就里的人也有最切身的關(guān)心。
長期以來，國內(nèi)的購房者一直處于某種患得患失的迷惘之中。房價與日俱增的事實，使他們害怕持幣待購的結(jié)果是進(jìn)一步失去機會；但許多媒體、經(jīng)濟學(xué)家屢屢對“房地產(chǎn)泡沫”津津樂道的評述，又讓他們對房價的可能下跌忐忑不安。如今央行作出這樣的結(jié)論，基本上表明近期內(nèi)，至少是大城市的房地產(chǎn)價格走向不會再有懸念。然而有心留意過國內(nèi)房地產(chǎn)近年狀況的消費者也許會發(fā)現(xiàn)，其實無論房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境是寬松還是緊張，房價都是一路走高。
訴諸宏觀調(diào)控也許可以找到此次走高的近因，但在這背后，其實更存在一個往往為人不察的總因。
毫無疑問，房地產(chǎn)的價格同樣受制于供求關(guān)系。在求的一方，目前我國城市居民平均收入正在緩慢上升，而城市人口則急速增長——我們正處于中國歷史上城市化速度最快的一個時代。因此，需要購房的居民以及他們的購房能力都在增長，可以預(yù)見，無論是當(dāng)前還是今后一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，需求的快速增長是顯見的必然趨勢。
但問題是，目前需求快速增長的局面下，究竟是什么約束了房地產(chǎn)供應(yīng)的跟進(jìn)而導(dǎo)致供不應(yīng)求價格上升呢？誰都知道，這其中的核心關(guān)鍵，是土地。
我們這里論及的土地，更準(zhǔn)確說應(yīng)該是“經(jīng)過初級開發(fā)的土地”。在每個大城市的周邊，都有著大片未經(jīng)開發(fā)的土地，但是這些土地并不能立即進(jìn)入房屋生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因為如果把房子蓋在一個既不通車又無水電的地方，對于消費者來說毫無價值可言。因此，當(dāng)我們說土地供不應(yīng)求的時候，其實說的就是這種“經(jīng)過初級開發(fā)的土地”供應(yīng)得很不充分。
開發(fā)土地，也就是通常所謂的城市運營，其主要內(nèi)容就是公用事業(yè)的建設(shè)——交通、學(xué)校、醫(yī)院、水電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉鹊�。只有�?dāng)這些設(shè)施建立起來，其周邊的土地才可能成為房屋建造的原材料。如果城市周邊大量未經(jīng)開發(fā)的土地能夠迅速有效地變?yōu)榻?jīng)過初級開發(fā)、可以進(jìn)入房屋生產(chǎn)環(huán)節(jié)的土地，國內(nèi)的房價就沒有理由繼續(xù)高漲下去。
但目前我國城市擴張的最大瓶頸，正是公用事業(yè)的投資不足。而導(dǎo)致投資不足的最大原因，則是非產(chǎn)業(yè)化和市場準(zhǔn)入壁壘。非產(chǎn)業(yè)化，就是本來可以成為營利行業(yè)的領(lǐng)域，因為此前的習(xí)慣和人們對于政府低價供給的依賴，而無法以營利方式供應(yīng)，于是動力缺失，效能低下；而市場準(zhǔn)入壁壘，則是指已經(jīng)成為營利行業(yè)的領(lǐng)域，因為政策的原因?qū)е铝藟艛嘟?jīng)營，其他資本無法獲準(zhǔn)進(jìn)入，于是也因為沒有競爭而導(dǎo)致沒有效率。
至此我們可以清楚地看到，要解決房價高企的問題，不二法門就是讓城市運營市場化，盡可能取消公用事業(yè)投資的準(zhǔn)入壁壘，減少政府財政對公用事業(yè)的補貼，使?fàn)I利資本迅速進(jìn)入這一領(lǐng)域，將大量未經(jīng)開發(fā)的土地變?yōu)榭梢酝度敕课萁ㄔ斓耐恋亍Ｍ瑫r，政府應(yīng)規(guī)范、完善土地市場的規(guī)則，完全通過投標(biāo)、拍賣等方式出讓土地。如此，政府和市民才可以通過城市的快速擴張獲得最大限度的雙贏——土地供應(yīng)的迅速增長，可以最有效地抑制房價，保護(hù)城市居民的利益；而以市場方式出讓土地，政府也可以獲取盡可能高的土地出讓金，將城市周邊土地的增值轉(zhuǎn)為公共財政收入。
而整個社會的獲益更遠(yuǎn)不止此。城市的擴張將迅速降低市場交易成本，促進(jìn)整體經(jīng)濟的全面增長。同時，城市化進(jìn)程也將隨之加速，農(nóng)村人多地少的尷尬局面將得以解決，即使從農(nóng)村脫貧的角度來考慮，這也是最有效率的解決之道。
