????正略鈞策管理咨詢 顧問(wèn) 陳和午

????在“溫州一天九老板跑路”的消息熱議之時(shí)，近日南京、長(zhǎng)沙、成都、安徽宣城等二三線城市多地被曝樓盤(pán)停工或開(kāi)發(fā)商失蹤現(xiàn)象。

????中小開(kāi)發(fā)商停工或“跑路”的背后，折射的是持續(xù)的銀根緊縮和樓市調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的嚴(yán)峻考驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，融資毫無(wú)疑問(wèn)是房企生存的關(guān)鍵。而在“錢(qián)荒”和調(diào)控不斷發(fā)力的大背景下，由于樓市銷(xiāo)售回款不暢、銀行“抓大放小”的信貸實(shí)施原則、房企其他融資渠道的收窄、融資成本攀升等多種因素的疊加，中小房企資金需求和資金壓力明顯增大，其面臨的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯也就難以避免。

????有消息稱(chēng)，目前上海的中小開(kāi)發(fā)商中至少已有六成面臨資金鏈“困境”。房企資金壓力驟升也體現(xiàn)在房企資金杠桿率上。事實(shí)上，上半年房企負(fù)債率也創(chuàng)下了5年來(lái)的新高。106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)顯示，22%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后，房企背負(fù)的債務(wù)已突破1.09萬(wàn)億元。這也就不難理解緣何以溫州民間金融團(tuán)體和黑石集團(tuán)為代表的國(guó)內(nèi)外兩大資本都開(kāi)始從樓市投資中撤離了。

????不過(guò)，與中小房企形成鮮明對(duì)比的是，大房企的資金寬裕程度較之中小房企而言要好不少，今年上半年，十大標(biāo)桿房企完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過(guò)其去年全年海外融資金額的總和。而且，在中小房企陷入資金鏈斷裂困境之際，萬(wàn)科、綠地等巨頭們?nèi)栽诩娂姄尩亍Ｏ嚓P(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，8月至今萬(wàn)科已斥資80億在北京、廣州、合肥、西安、太原、佛山等地取得至少11個(gè)項(xiàng)目；而綠地則繼續(xù)著大型新城和城市綜合體的“紅頂路線”，這些大項(xiàng)目的規(guī)劃面積已超過(guò)800萬(wàn)平方米。

????如此之勢(shì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向?qū)⑹切乱惠喎科笳铣边M(jìn)入加速階段，更多的中小房企難以hold住，或被大型房企收購(gòu)，或是撤離樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“馬太效應(yīng)”將會(huì)日益明顯。實(shí)際上，今年房企并購(gòu)整合驟然活躍，前8月房地產(chǎn)并購(gòu)已合計(jì)高達(dá)80宗，而交易金額更是突破了228.7億元，均創(chuàng)造了歷史新高。因此，盡管開(kāi)發(fā)商目前究竟是“穿著棉衣”還是“很快就只剩褲衩了”仍存爭(zhēng)議，但中小房企資金鏈斷裂之困折射房企新一輪整合趨勢(shì)幾是板上釘釘。

????本文首發(fā)于《南風(fēng)窗》

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