卓越蔚藍(lán)群島營(yíng)銷策劃經(jīng)理 呂靜娜

主持人：歡迎呂經(jīng)理，呂經(jīng)理是新聞網(wǎng)的老朋友了，從卓越入駐青島以來(lái)，就曾多次到新聞網(wǎng)來(lái)做客，蔚藍(lán)群島這個(gè)項(xiàng)目也被很多青島市民熟悉了，來(lái)參加這次展會(huì)，咱們項(xiàng)目這次展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)怎么樣？

呂靜娜：還不錯(cuò)?，F(xiàn)場(chǎng)客戶對(duì)我們的評(píng)價(jià)還蠻高的。

主持人：是不是因?yàn)橛泻芏嗍忻褚呀?jīng)很了解我們的項(xiàng)目了？

呂靜娜：這一次展會(huì)客戶對(duì)我們項(xiàng)目的了解程度超出了我們的想

主持人：想問(wèn)一下，我們的一期開(kāi)始銷售也有不短的一段時(shí)間了，達(dá)到咱們當(dāng)時(shí)的預(yù)期了嗎？您個(gè)人感覺(jué)市場(chǎng)怎么樣？

呂靜娜：2008年沒(méi)有達(dá)到公司的預(yù)期，但今年還是開(kāi)了一個(gè)比較好的頭。目前為止，3月份跟4月份的銷售量都超過(guò)了我們的當(dāng)時(shí)目標(biāo)，所以我們對(duì)2009年也是比較樂(lè)觀的。

主持人：這主要是因?yàn)槿ツ甑拇髣?shì)不太好？

呂靜娜：對(duì)，去年銷售不理想，不僅僅是哪個(gè)項(xiàng)目的問(wèn)題，全國(guó)的樓市都是這樣，都是比較低迷。這個(gè)在我們集團(tuán)的高層大家都有心理預(yù)期的。

主持人：今年的銷售量忽然間回暖了，3、4月能超過(guò)了我們的預(yù)期，其中肯定有跟形勢(shì)有關(guān)的因素，除了形勢(shì)之外，是不是也跟我們的項(xiàng)目景觀全部做出來(lái)了、效果更好了有很大關(guān)系？

呂靜娜：跟我們項(xiàng)目關(guān)系也是蠻大的，因?yàn)槲覀兪乾F(xiàn)房的，特別是準(zhǔn)備結(jié)婚的房子，都要想買現(xiàn)房直接入住。我們的產(chǎn)品面積，也符合他們的需要，90-110平方米。另外我們現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境，配套設(shè)施也已經(jīng)慢慢完善，很多去年到現(xiàn)場(chǎng)感受不到我們的大盤景觀的，今年去了一看變化很多，客戶自己的感受很深。再加上今年我們?cè)谝恍┨厥夥吭?，做了一些價(jià)格的調(diào)整，也是觸及到了客戶的心理底線，所以銷售的速度馬上就上來(lái)了。再加上去年有剛性需求的，或者是改善性需求的客戶去年壓抑了一點(diǎn)，今年各方面的利好，包括現(xiàn)在的新聞報(bào)道，都有利于樓市，大家都講在升溫，大家可能覺(jué)得這個(gè)價(jià)格不會(huì)再做很大的調(diào)整，所以就起來(lái)了。

主持人：從卓越蔚藍(lán)群島來(lái)看，現(xiàn)在的銷售是市區(qū)過(guò)去買房子的人多，還是城陽(yáng)本地的人多？

呂靜娜：我們這個(gè)項(xiàng)目比較特殊，市區(qū)的客戶多。其實(shí)這個(gè)跟我們項(xiàng)目對(duì)客戶的定位是也一點(diǎn)點(diǎn)差異，跟我們當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)定位有一點(diǎn)不同。我們當(dāng)時(shí)想項(xiàng)目在城陽(yáng)，第一個(gè)客戶一個(gè)是城陽(yáng)的，第二個(gè)是在城陽(yáng)工作的韓國(guó)人和朝鮮族人，但是實(shí)踐下來(lái)現(xiàn)在證明是市區(qū)客戶比較多。后來(lái)我們對(duì)客戶進(jìn)行了一些分析和座談，深入的了解，發(fā)現(xiàn)市區(qū)客戶對(duì)生活質(zhì)量的要求非常高，他們是想很舒適的、很悠閑的，特別是教育配套很高端的，去選擇這樣一個(gè)社區(qū)或者這樣的項(xiàng)目滿足他們的需要。從我們的客戶群來(lái)講，年齡也比較低，是30-40歲之間，屬于這個(gè)社會(huì)的精英層，或者是白領(lǐng)，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。他們大部分是第二套住房或者第三套住房，他們也看好了現(xiàn)在擁灣發(fā)展這一塊，整個(gè)青島的大發(fā)展趨勢(shì)他們看好，愿意先投入，實(shí)際上也不是很高的投入，幾十萬(wàn)。但是他們看好我們項(xiàng)目的預(yù)期，等幼兒園進(jìn)來(lái)，小孩可以到這邊上學(xué)，老人可以到這邊養(yǎng)老、休閑，整個(gè)環(huán)境比較好，所以市區(qū)客戶比較多一些。

主持人：咱們項(xiàng)目從去年到今年銷售一直不錯(cuò)，尤其是在城陽(yáng)的眾多樓盤中，一直出類拔萃，一期是不是已經(jīng)售出了一大部分了？

呂靜娜：我們一期可以賣的，拿到預(yù)售許可證的是700多套房，存量的是不到200套，經(jīng)過(guò)這次房展，我想基本上存量房在五一左右可以消化完。所以我們想盡快把一期當(dāng)中的CD組團(tuán)進(jìn)程加快，預(yù)計(jì)到5月份拿到預(yù)許可證，到6月份開(kāi)始預(yù)售。

主持人：這一些房源的具體情況，有沒(méi)有一些前期沒(méi)有的新產(chǎn)品？

呂靜娜：有的，后期我們會(huì)有一些高層200平方米以上的戶型，我們把它們定位成空中豪宅，比如說(shuō)門窗，包括室內(nèi)的裝修、大堂，包括物業(yè)管理，可能是管家式服務(wù)，整個(gè)一棟20多套房，要求物業(yè)公司的大盤經(jīng)理要熟悉每家每戶的情況，做到一對(duì)一的服務(wù)，這是增加的新產(chǎn)品。另外我們也對(duì)CD組團(tuán)，就是還沒(méi)有動(dòng)工的產(chǎn)品做了調(diào)整，之前項(xiàng)目的洋房、別墅不帶地下室和車庫(kù)的，現(xiàn)在我們重新對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了改良，重新挖了地下室，這樣一來(lái)我們產(chǎn)品的性價(jià)比，更能夠達(dá)到高端客戶的心理預(yù)期，超出他們的想象。

主持人：市區(qū)購(gòu)買者居多的話，是需要車庫(kù)。

呂靜娜：對(duì)，市區(qū)購(gòu)買者大部分都有車，而且它不像市區(qū)的樓盤，大家在茶余飯后就能走到項(xiàng)目邊上，到我們這個(gè)項(xiàng)目的客戶基本都是有意向的，或者是知道我們這個(gè)項(xiàng)目特意找過(guò)去的，所以去了之后成交率是非常高的。

主持人：下一個(gè)問(wèn)題比較敏感，從去年開(kāi)始，準(zhǔn)確地說(shuō)從去年下半年開(kāi)始，城陽(yáng)房地產(chǎn)大勢(shì)一直往下走。但是從去年年末開(kāi)始，城陽(yáng)區(qū)委區(qū)政府出臺(tái)了一系列的暖市政策，聯(lián)合了城陽(yáng)大部分的樓盤打折，現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)了一些成效，從2月份開(kāi)始陸續(xù)回暖，當(dāng)然這與眾多項(xiàng)目的努力也是分不開(kāi)的，許多企業(yè)都在壓縮自己的利潤(rùn)空間，據(jù)我們了解，卓越在這期間也推出了“首付6萬(wàn)，享受島居生活”，這種價(jià)格優(yōu)惠在下半年會(huì)不會(huì)繼續(xù)下去？

呂靜娜：不會(huì)，本身這個(gè)價(jià)格在樓盤里都是比較敏感的，其它項(xiàng)目也不會(huì)了解非常清楚。就我們這個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，2009年的3月、4月，我們這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是低谷了。后期從5月份開(kāi)始，無(wú)論是跟我們的購(gòu)房業(yè)主還是正在觀望的準(zhǔn)客戶們講過(guò)，5月份我們的房?jī)r(jià)一定是向上調(diào)的階段。3、4月份是卓越進(jìn)青島以來(lái)的最低價(jià)，如果后期整個(gè)樓市不倒塌、不崩潰，這個(gè)價(jià)格也是卓越蔚藍(lán)群島最低的。從5月份開(kāi)始，我們整個(gè)項(xiàng)目大概一平方米上調(diào)80-100元，價(jià)格調(diào)整的話，優(yōu)惠的措施也不會(huì)那么大力度。像原來(lái)我們打過(guò)一些價(jià)格，拿出了幾套房子，當(dāng)然它的產(chǎn)品可能有一些問(wèn)題，可能會(huì)打八六折。在5月份的話，我們不會(huì)有低于9折的房子。

主持人：這是不是說(shuō)明了城陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市越來(lái)越有信心了？

呂靜娜：我想應(yīng)該是這樣，我們也常跟城陽(yáng)的樓盤開(kāi)發(fā)商一起交流，他們也是這樣看的。雖然說(shuō)現(xiàn)在只是一個(gè)暖春，可能到了下半年不見(jiàn)得會(huì)是一個(gè)什么樣的趨勢(shì)。但是從目前我們的銷售量來(lái)看，我覺(jué)得還是比較樂(lè)觀的。而且城陽(yáng)那些樓盤，像萬(wàn)科，它去年12月份的均價(jià)是4600元，目前是5200元，已經(jīng)在慢慢拉升，現(xiàn)在也有5400元了，但銷售還是不錯(cuò)。

主持人：通過(guò)您的介紹，我們可不可以理解為：城陽(yáng)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)性價(jià)比已經(jīng)是非常高的。

呂靜娜：性價(jià)比是最高的。我感觸最深的，從去年項(xiàng)目開(kāi)盤到去年底，公司內(nèi)部很多員工，特別是青島籍的員工，他們也在我們的項(xiàng)目買房了，雖然他們也擔(dān)心整個(gè)樓市會(huì)走到什么樣的地步。但是通過(guò)今年我們對(duì)部分產(chǎn)品做了調(diào)整以后，青島的員工包括外地的很多人都在買，我覺(jué)得當(dāng)員工有信心的時(shí)候，我相信這個(gè)項(xiàng)目是沒(méi)有問(wèn)題的。

主持人：?jiǎn)T工有信心，就等于業(yè)內(nèi)有信心。謝謝您接受我們的采訪。

呂靜娜：謝謝。