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就在各商業(yè)銀行為爭(zhēng)搶個(gè)人房貸市場(chǎng)而展開(kāi)各項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)之時(shí)，國(guó)有銀行終于也按捺不住開(kāi)始參與進(jìn)來(lái)。
2月伊始，四大國(guó)有商業(yè)銀行之一中國(guó)建設(shè)銀行（下稱(chēng)“建行”）搶先在北京宣布將展開(kāi)個(gè)人住房最高額抵押貸款，貸款額度可以隨房?jī)r(jià)升值而提高，此前
借出的貸款歸還后，可在銀行授信總比例內(nèi)自動(dòng)恢復(fù)額度，循環(huán)使用。
2月9日，記者走訪(fǎng)建行北京某支行，該個(gè)人信貸部經(jīng)理明確指出：“其他國(guó)有銀行也在研究考慮類(lèi)似房貸業(yè)務(wù)，建行先一步推出此業(yè)務(wù)，使用循環(huán)制度在國(guó)有銀行中尚屬首創(chuàng)�！�
新中求穩(wěn)
“支行早在一個(gè)月前就接到了總行的內(nèi)部通知”，上述經(jīng)理透露，“我們也經(jīng)過(guò)了一段市場(chǎng)觀察�！�
該經(jīng)理介紹，建行將委派指定的中介機(jī)構(gòu)對(duì)客戶(hù)的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。例如，北京的王先生此前一套價(jià)值100萬(wàn)元的住房，經(jīng)估值上升到120萬(wàn)元，按照最高抵押率70％計(jì)算，他可以向銀行申請(qǐng)84萬(wàn)元的最高貸款額度。如果王先生此前曾有按揭合同向銀行貸款30萬(wàn)，并且經(jīng)過(guò)兩年還貸已償還了10萬(wàn)，根據(jù)新業(yè)務(wù)，以最高額度減去仍欠銀行的20萬(wàn)，王先生將得到64萬(wàn)元的最高貸款額度。在此額度內(nèi)貸款可循環(huán)使用。
盡管在商業(yè)銀行中各類(lèi)房貸創(chuàng)新業(yè)務(wù)層出不窮，但在國(guó)有銀行中推出此業(yè)務(wù)尚屬首創(chuàng)，業(yè)務(wù)內(nèi)容的推出過(guò)程中也有許多顯得謹(jǐn)慎的設(shè)計(jì)。
新業(yè)務(wù)中規(guī)定，借款人一旦與銀行簽訂貸款合同，額度就是一定的。比如王先生簽訂貸款64萬(wàn)元后，即使后來(lái)房子再次大幅升值，王先生也只能等這64萬(wàn)元貸款全部?jī)斍搴蟛拍芟蜚y行申請(qǐng)新的更高額的抵押貸款。但是，個(gè)人收入的變動(dòng)可以影響個(gè)人額度，一旦貸款人收入上漲，可在新額度的基礎(chǔ)上申請(qǐng)?zhí)岣哳~度。
另外，此業(yè)務(wù)將采取等額本息還款方式，按照該方式，銀行把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭�款期限的每個(gè)月中。此還款方式操作比較簡(jiǎn)易，還款占時(shí)較長(zhǎng)，但利息在還款期間是固定的，進(jìn)而可以規(guī)避加息影響。在加息預(yù)期滿(mǎn)城風(fēng)雨、促發(fā)提前還貸之刻，建行此舉無(wú)疑是為了穩(wěn)定提前還貸的人群。“這樣既降低了借款人的初期還款壓力，也避免了加息預(yù)期給客戶(hù)帶來(lái)的緊張�！痹摻�(jīng)理分析。
實(shí)踐中有待完善
最高額貸款是依據(jù)當(dāng)前房?jī)r(jià)形勢(shì)下設(shè)立的業(yè)務(wù)，而貸款期限卻可最長(zhǎng)延伸到此后的30年。貸款期間住房?jī)r(jià)值將受宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境影響，存在很大的變化幾率。尤其近一兩年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨緊，努力回調(diào)房?jī)r(jià)，這就使得申請(qǐng)最高額貸款后如何再次估值、估值結(jié)果發(fā)生變化后如何處理成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
該經(jīng)理表示，在簽訂貸款協(xié)議后，銀行有一套貸后管理措施，每月都會(huì)跟客戶(hù)進(jìn)行例行溝通，及時(shí)了解客戶(hù)與住房狀況。一旦出現(xiàn)變動(dòng)，銀行會(huì)采取有效措施，而這些措施都將在貸款協(xié)議中提到。
同時(shí)建行也表示，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌等逆市風(fēng)險(xiǎn)，將要求借款人追加擔(dān)�；蛱崆皻w還貸款。招商銀行個(gè)貸研究員周雪飛分析認(rèn)為：“追加擔(dān)保等是銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之舉，但如果沒(méi)有提前協(xié)議約定，要求提前還貸或追加擔(dān)保，則是違法行為�！�
對(duì)此，該經(jīng)理表示：“建行不會(huì)違法，所有的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施都會(huì)寫(xiě)在最初的貸款協(xié)議中，不會(huì)采取超出貸款協(xié)議的措施�！�
但至于具體如何實(shí)施和貸款協(xié)議如何制定條款，該經(jīng)理則坦言：“目前各支行很少甚至沒(méi)有客戶(hù)辦理此業(yè)務(wù)。由于尚未在市場(chǎng)中實(shí)踐，各支行不免對(duì)該業(yè)務(wù)存有不清晰之處�！�
而在簽訂最高額貸款后，也會(huì)出現(xiàn)如何再次申請(qǐng)追加、銀行是否進(jìn)行定期住房?jī)r(jià)值評(píng)估等一系列問(wèn)題。該經(jīng)理的解釋為：“在申請(qǐng)后短期內(nèi)，不會(huì)再次進(jìn)行評(píng)估。但具體細(xì)節(jié)操作，也還有待在以后實(shí)踐中逐漸成熟完善�！�
國(guó)有銀行加速房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
然而，在國(guó)家宏觀調(diào)控收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸抑制房?jī)r(jià)，有條理地鼓勵(lì)個(gè)人信貸，擴(kuò)大內(nèi)需之時(shí)，銀行自然不會(huì)忽視貸款額大、貸期長(zhǎng)的個(gè)人住房貸款，銀行的放貸沖動(dòng)依然強(qiáng)盛。隨著各銀行業(yè)務(wù)之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，搶占個(gè)人房貸市場(chǎng)也變得尤為重要。
上述建行經(jīng)理表示：“建行也會(huì)有序地在全國(guó)開(kāi)展此業(yè)務(wù)，但更重要的決策，還要上層決定。”建行房金部某負(fù)責(zé)人則表示更多的政策目前不宜透露。
而這正是建行推出最高額貸款業(yè)務(wù)的宏觀背景。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，建行此舉為其在房貸市場(chǎng)將來(lái)的一系列動(dòng)作拉開(kāi)了序幕。同時(shí)，在建行之外，其他三家國(guó)有銀行也在積極準(zhǔn)備創(chuàng)新類(lèi)房貸業(yè)務(wù)。
該經(jīng)理稱(chēng)：“此次創(chuàng)新業(yè)務(wù)建行搶在了前面，但另三家也在準(zhǔn)備，估計(jì)在很短時(shí)間內(nèi)，也將推出類(lèi)似產(chǎn)品�！�
周雪飛分析：“在市場(chǎng)激烈態(tài)勢(shì)下，國(guó)有銀行也將放低姿態(tài)。以市場(chǎng)客戶(hù)為最終爭(zhēng)奪目標(biāo)，是各銀行的必然之選�！�
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