經(jīng)歷2006年建設(shè)部、央行和財稅部門的合力調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場撲朔迷離地進(jìn)入2007年。
房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，2007年房價是否會下降，政府是否續(xù)出宏調(diào)措施？圍繞這些問題，《第一財經(jīng)日報》日前專門與建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司原司長、中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長
張元端進(jìn)行了對話。
《第一財經(jīng)日報》：回顧2006年房地產(chǎn)業(yè)形勢，你作何判斷？
張元端：我覺得當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢是很好的。
前一段不斷有人“唱衰”房地產(chǎn)市場，說中國樓市要“崩潰”，等等。但在宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，樓市不僅沒有“崩潰”，而且仍然是穩(wěn)步發(fā)展。從2003年開始，我國經(jīng)濟(jì)增長率一直在10%平臺上加速。在這樣的宏觀背景下，中國樓市必然會穩(wěn)步發(fā)展。
經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)投資增長為GDP增長的兩倍左右為宜。而2006年GDP增幅為10.7%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資16416億元，同比增長24%，基本上是相匹配的。
以2006年1至11月份全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%。同期全國完成土地開發(fā)面積1.98億平方米，同比增長38.1%。
另外，從2006年5月份開始，全國樓房空置面積基本保持穩(wěn)定。
這幾個方面都表明了去年樓市的景氣不衰。
《第一財經(jīng)日報》：既然樓市景氣不減，那么該如何評價2006年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控成效？
張元端：與以往相比，這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有兩大特點：一是既要治標(biāo)，更要治本，從根本上入手來穩(wěn)定房價；二是已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)層面，在以經(jīng)濟(jì)目標(biāo)為指向的同時，努力促進(jìn)社會公平、社會和諧。
這兩大特點決定了調(diào)控不可能立竿見影。
去年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，其實質(zhì)是重建房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。即通過大比重地發(fā)展中小套型住宅來調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使之與需求結(jié)構(gòu)相匹配；通過控制由于拆遷安置帶來的被動需求和抑制投資、投機(jī)需求來緩解供、求之間的矛盾。
既然是重建，就需要有一個過程、一定時間。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整效果要在明后年才能顯露出來。
對房產(chǎn)調(diào)控，我們不能期望市場商品房的價格下降，因為即使大幅下降，低收入者仍然只能“望樓興嘆”。而應(yīng)期望住房保障制度完善，期望保障房的租、售價格，中低收入者能承擔(dān)得了。
從住房保障來看，目前，許多城市都已公布了《“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃》。各城市的規(guī)劃有一個共同特點：采取多種措施強(qiáng)化住房保障，切實提出了經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，以及供應(yīng)“限套型、限房價”商品住宅用地等保障措施的定量指標(biāo)。
這些都是治本的措施，假以時日，必見成效。因為不少國家都是走的這個路子，而且是有成效的。
《第一財經(jīng)日報》：這一兩年房價上漲并高位運(yùn)行，有人認(rèn)為是房改過程中過于市場化所致，你如何看待？
張元端：住房制度改革取得的成效應(yīng)加以充分肯定。在計劃經(jīng)濟(jì)時期，我國長期實行由國家或單位提供低租金公房的實物分配制度。由于住宅投資嚴(yán)重不足，1978年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積只有7平方米，將近一半的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無房。而到2005年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積提高到26平方米以上，住宅私有率為81.62%。
當(dāng)然，我們的人居狀況還不盡如人意，特別是中低收入者的住房問題還有待于加快解決，需要進(jìn)一步提高政府介入住房問題的認(rèn)識和行動，真正形成住房的市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路的格局。這就是目前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要達(dá)到的根本目標(biāo)。
《第一財經(jīng)日報》：去年建設(shè)部在著力調(diào)控房市同時也開始反思住房保障制度建設(shè)，接下去政府將會如何應(yīng)對住房保障工作？
張元端：我們對住房社會保障，從認(rèn)識上、執(zhí)行力度和管理上都存在欠缺。經(jīng)濟(jì)適用房投資連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)增長。但2006年局面得到扭轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房投資526億元，增長10.4%。不過，經(jīng)濟(jì)適用房投資在整個商品住宅投資中所占比重仍然偏低，僅為4.5%。
為解決全社會的住房問題，我們將最終建立起三個“兩條腿走路”的機(jī)制：1.市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路；2.買房和租房兩條腿走路；3.新房市場和舊房市場兩條腿走路。強(qiáng)化住房保障以后，將會加粗社會保障性分配這條“腿”，從而使解決廣大低收入者居住問題的步伐加快。
這也將會從根本上減輕對市場性住房的需求壓力，緩解市場性住房的供求矛盾，從而穩(wěn)定和平抑市場性住房的價格。
《第一財經(jīng)日報》：你對2007年的調(diào)控方向有何預(yù)測？
張元端：2007年將是對2006年出臺政策落實到位的一年，我們只要深刻理解調(diào)控的思路。那么為了實現(xiàn)這個思路，出臺任何符合邏輯的深化細(xì)化已有政策的新的具體政策，都是不奇怪的。
《第一財經(jīng)日報》：房地產(chǎn)市場有個區(qū)域特性，你對一線二線三線城市的房價走勢有何看法？是否有地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫？
張元端：我們應(yīng)多把市場、房價的規(guī)律性的東西研究清楚，少作具體而又具體的斷言。一般情況下，決定房價變化有六個主要因素：購買力、開發(fā)成本、商品供求關(guān)系、貨幣供求關(guān)系、政策導(dǎo)向、市場預(yù)期。
房價的地域性很強(qiáng)，呈現(xiàn)出的一般規(guī)律是：房價的上限是購買力，下限是開發(fā)成本，房價隨著商品供求關(guān)系或貨幣供求關(guān)系的變化，并受到政策導(dǎo)向和市場預(yù)期的影響(有時是強(qiáng)烈影響)，而在上限與下限之間浮動。
不管是一、二、三線城市，都應(yīng)在此框架下來認(rèn)識房價和尋找調(diào)控措施。 (來源：第一財經(jīng)日報 孫榮飛）
責(zé)任編輯 劉楠
