在土地采用招拍掛的情況下，房產(chǎn)成本在業(yè)內(nèi)其實(shí)早無(wú)秘密可言 史麗 資料圖
昨日(9月27日)，上海證券報(bào)獨(dú)家刊登的“房產(chǎn)成本開(kāi)發(fā)清單曝光”一文引起業(yè)內(nèi)不小的反響，所
披露的杭州和上海的兩家開(kāi)發(fā)商操作的房產(chǎn)項(xiàng)目毛利回報(bào)接近甚至超過(guò)100%，令市場(chǎng)唏噓不已。昨日，記者又采訪了一些開(kāi)發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士，在他們看來(lái)，雖然在數(shù)字計(jì)算背后還有其他一些因素需要考慮，但近幾年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“暴利”情況的確是事實(shí)。
開(kāi)發(fā)商承認(rèn)利潤(rùn)驚人
“從一些民營(yíng)企業(yè)的情況看，我基本認(rèn)可這兩份項(xiàng)目成本清單的準(zhǔn)確度�！比A潤(rùn)集團(tuán)一位人士在接受記者詢問(wèn)時(shí)坦承，“如杭州那家公司，2001年樓市還沒(méi)起來(lái)時(shí)買地，2004年樓市最火熱時(shí)賣房，利潤(rùn)是顯而易見(jiàn)的�！�
他表示，杭州那家公司是民營(yíng)企業(yè)，在市場(chǎng)好的時(shí)候操作一些單個(gè)的項(xiàng)目，如此“暴利”的可能性很大，而如華潤(rùn)、萬(wàn)科、中海等品牌企業(yè)運(yùn)營(yíng)嚴(yán)格、項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的大開(kāi)發(fā)商是很難做到的。
此外，他認(rèn)為，對(duì)兩家開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目的利潤(rùn)計(jì)算看的是毛利，應(yīng)該還要扣除所得稅，如果按凈利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，項(xiàng)目回報(bào)不至于翻個(gè)倍。
也有一位上海開(kāi)發(fā)商則向記者“喊冤”：“這些只是個(gè)體項(xiàng)目的收支測(cè)算，但還有企業(yè)整體的管理成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。何況操作一個(gè)樓盤(pán)，兩三年的周期總是要的，平均算下來(lái)，年利率根本不算高。”
30%以上就算暴利
而在業(yè)內(nèi)人士眼里，100%的驚人利潤(rùn)也許是個(gè)案，但不容否認(rèn)的是，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確已成為一個(gè)暴利行業(yè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭向記者表示，與大部分行業(yè)社會(huì)平均利潤(rùn)率7%至8%的水平相比，30%以上的利潤(rùn)率就算是暴利了，而近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)普遍在此水平。
另有不愿透露姓名的市場(chǎng)人士也承認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)偏高，但他站在開(kāi)發(fā)商角度認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠獲得暴利屬于“歪打正著”。因?yàn)楫?dāng)開(kāi)發(fā)商在幾年前以較低的成本買到土地時(shí)，并沒(méi)有想到隨后幾年的房?jī)r(jià)會(huì)飛漲。
“如杭州那家公司拿地時(shí)樓板價(jià)才每平方米2000多元，而到銷售時(shí)市場(chǎng)價(jià)格已漲到每平方米7000多元，讓開(kāi)發(fā)商賤賣也是笑話。同時(shí)，近幾年的樓市飛速發(fā)展，土地價(jià)值也和房?jī)r(jià)一樣飛漲，一些企業(yè)不算開(kāi)發(fā)，光靠土地增值，每年財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)字就已經(jīng)很光鮮了�！彼f(shuō)，“當(dāng)然，隨著中央開(kāi)始有針對(duì)性的調(diào)控，特別是此輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓力度加大，逐漸恢復(fù)理性的樓市將擠壓開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。”
大多贊同適度公開(kāi)成本
至于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本能否公開(kāi)，記者采訪到的業(yè)內(nèi)人士乃至開(kāi)發(fā)商都持贊同態(tài)度。
雖然日前廣東省建設(shè)廳對(duì)省人大代表提出的公開(kāi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的建議以“商業(yè)機(jī)密”為由給予了拒絕，但一家房地產(chǎn)上市公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人坦承，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度的提高，一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商到底可以掙多少錢已經(jīng)不算是秘密�！叭缃裢恋鼗旧隙际枪_(kāi)招拍掛出讓了，地價(jià)很容易就被公開(kāi)，另外只要有點(diǎn)行業(yè)知識(shí)，配套費(fèi)用、建安成本、相關(guān)稅費(fèi)等也能做到心里有數(shù)。如果真要公開(kāi)，我覺(jué)得無(wú)所謂�！�
楊紅旭則認(rèn)為，倡導(dǎo)市場(chǎng)公開(kāi)公正、完善信息披露制度是房地產(chǎn)業(yè)界需要把握的一個(gè)大方向�！罢驹谥辛⒌慕嵌龋依斫鈱�(duì)已經(jīng)開(kāi)始信息公開(kāi)試點(diǎn)的鹽城、福州等小城市來(lái)說(shuō)，操作難度沒(méi)有上海、北京以及包括了廣州、深圳的廣東省來(lái)得大，畢竟對(duì)大城市來(lái)說(shuō)，完全公開(kāi)開(kāi)發(fā)成本很可能使一些‘陰暗面’曝光，對(duì)行業(yè)的觸動(dòng)也會(huì)很大。但對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，適度公開(kāi)是可行的�！�
在楊紅旭看來(lái)，站在扶持市場(chǎng)、惠及老百姓的角度，國(guó)家大力發(fā)展的普通住宅、住房保障性質(zhì)的住宅的開(kāi)發(fā)帳目完全可以公開(kāi)；一些投資屬性偏重的中高檔住宅則可以不公開(kāi)，因?yàn)檫@類住宅的定價(jià)主要還由市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。
責(zé)任編輯：屠筱茵
