| 《探尋深圳合作建房之道》追蹤報(bào)道
首屆中國(guó)個(gè)人合作建房研討會(huì)議在深召開(kāi)，多種模式有爭(zhēng)議，目前仍沒(méi)有付諸實(shí)施
合作建房在房?jī)r(jià)虛高之時(shí)給購(gòu)房者帶來(lái)了一絲曙光，但是這一絲曙光很可能再度消失。本月15日下午，“首屆中國(guó)個(gè)人合作建房研討會(huì)議”在深圳召開(kāi)，來(lái)自北
京、成都、重慶、廣州以及深圳的合作建房倡議人繼續(xù)探討合作建房之道。截至目前，合作建房仍沒(méi)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。
深圳模式夭折？
信任危機(jī)導(dǎo)致資金缺失，林立人已經(jīng)放棄本月12日的中南大廈競(jìng)拍，以盤(pán)活爛尾樓為途徑的合作建房模式再度失之交臂
“如何讓一個(gè)人來(lái)管理上千萬(wàn)甚至上億元的資金并保持資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)？”針對(duì)各地倡議人管理資金的可行性，來(lái)自廣東華程律師事務(wù)所的曾凡金律師提出質(zhì)疑，這無(wú)疑也是此次有關(guān)個(gè)人合作建房會(huì)議上的重要內(nèi)容。在市場(chǎng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中僅僅依靠組織者個(gè)人的道德品行和能力來(lái)約束是非常單薄的，在沒(méi)有嚴(yán)格的制度和法律手段的前提下，無(wú)法保證經(jīng)濟(jì)行為中的可靠性，尤其是在最終利益分配時(shí)難以做到公平、公開(kāi)、公正。
來(lái)自全國(guó)的倡議人也都坦言，個(gè)人集資建房最大的矛盾是資金的矛盾。資金籌集和責(zé)任承擔(dān)方面都存在風(fēng)險(xiǎn)，目前針對(duì)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有行之有效的解決辦法，解決矛盾的方式也僅停留在摸索階段。北京合作建房的倡議人孟憲生提到，在合作建房的集資階段就出現(xiàn)退資的羊群效應(yīng)，個(gè)別出資人的退出往往會(huì)致使其他人產(chǎn)生退資行為，從而導(dǎo)致資金缺失。事實(shí)證明，這樣的擔(dān)憂已經(jīng)出現(xiàn)例證。4月12日，因種種原因林立人與中南大廈再次失之交臂，而在極短時(shí)間內(nèi)籌措1000萬(wàn)的競(jìng)拍保證金便是林目前所面對(duì)的最大難題。
此外，如果是在建房中期產(chǎn)生出資人退資、管理者挪用共有資金以及資金管理不善的情況，同樣會(huì)致使建房資金鏈產(chǎn)生斷裂，工程無(wú)法進(jìn)展或無(wú)限期拖延，最后很有可能又是一個(gè)爛尾樓。曾律師表示，在沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的規(guī)章制度來(lái)約束出資人和管理者的前提下，個(gè)人合作建房應(yīng)謹(jǐn)慎實(shí)行。
至于通過(guò)銀行或其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管降低風(fēng)險(xiǎn)的方式，業(yè)內(nèi)人士分析，此舉難以平衡出資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的期望值，一旦期望值與現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)較大差距，相關(guān)責(zé)任的歸屬又無(wú)法明確，扯皮的現(xiàn)象就不可避免。
重慶模式“變質(zhì)”？
通過(guò)公司獲得開(kāi)發(fā)資質(zhì)的重慶模式遭質(zhì)疑，各種模式堅(jiān)持己見(jiàn)，難以形成統(tǒng)一意見(jiàn)，仍處于混沌狀態(tài)
既然合作建房資金成為最大的障礙，那么是否有成型的模式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題呢？重慶合作建房發(fā)起人、聯(lián)眾置業(yè)發(fā)展有限公司的邱朝禮現(xiàn)場(chǎng)講解了有關(guān)聯(lián)眾置業(yè)的合作建房模式。聯(lián)眾置業(yè)模式雖然可以通過(guò)公司的形式直接獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但可能會(huì)因此陷入房地產(chǎn)企業(yè)的窠臼？盡管邱先生強(qiáng)調(diào)這種模式至少能夠節(jié)省15%的利潤(rùn)，但這個(gè)節(jié)省比例沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，也只是一種前期的預(yù)算。
同時(shí)，邱朝禮表示，在保留自己盈利空間的前提下將向合作建房者收取“建造代理費(fèi)”。當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)收取的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，邱稱(chēng)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的大小來(lái)合理收費(fèi)。這種合理收取的行為很容易讓人聯(lián)想到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“物有所值”的宣傳口號(hào)，合作建房者們對(duì)此費(fèi)用能否感到“合理”將很難預(yù)測(cè)。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，聯(lián)眾置業(yè)并不是通常意義上的個(gè)人合作建房，稱(chēng)其為個(gè)人合作建房中的“受委托方”更恰當(dāng)些。它已經(jīng)形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一種“初始形態(tài)”，從個(gè)人合作建房到聯(lián)眾置業(yè)模式在概念上已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。記者發(fā)現(xiàn)，研討會(huì)上，各地的合作建房者以及與會(huì)者在合作模式上并沒(méi)有形成統(tǒng)一意見(jiàn)，目前還處于八仙過(guò)海的“混沌”狀態(tài)，各種合作模式堅(jiān)持己見(jiàn)，很難形成共鳴。而最令人擔(dān)憂的是，目前合作建房只聞雷聲不見(jiàn)雨點(diǎn)，甚至有些地方如廈門(mén)呢，成立了組織卻沒(méi)有具體的合作方式。
北京模式是“背叛”？
北京欲與地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)，此舉遭到部分人士的反對(duì)，目前全國(guó)仍沒(méi)有方案真正付諸實(shí)施
“個(gè)人合作建房在戰(zhàn)略方面已經(jīng)不存在問(wèn)題，現(xiàn)在要解決的是戰(zhàn)術(shù)上的問(wèn)題�！鄙钲趥�(gè)人合作建房的支持者趙功洲以此來(lái)總結(jié)會(huì)議內(nèi)容。據(jù)記者了解到，現(xiàn)場(chǎng)的個(gè)人建房倡導(dǎo)者所提出的方案仍停留在計(jì)劃階段，并沒(méi)有人將方案付諸實(shí)施，惟一有動(dòng)作的于林罡，其方式是與北京萬(wàn)通地產(chǎn)合作。因此，當(dāng)天的研討會(huì)上，于林罡的做法也因此被質(zhì)疑是對(duì)個(gè)人合作建房的一種“背叛”。
“建造房屋必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)�！眮�(lái)自深圳工程監(jiān)理部門(mén)的張先生說(shuō)，沒(méi)有資質(zhì)是無(wú)法解決任何問(wèn)題的，這必須需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)體來(lái)參與，而不是人多就可以完成的。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)通過(guò)競(jìng)拍來(lái)獲得土地的方式不一定能成功，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商完全有實(shí)力以更高的價(jià)格獲得土地，而僅僅靠節(jié)省建造利潤(rùn)的方式達(dá)到總體造價(jià)的降低也是非常困難的。
研討會(huì)上，個(gè)人合作建房的倡導(dǎo)者們并沒(méi)有對(duì)戰(zhàn)術(shù)有所定論，而且也沒(méi)有一人在實(shí)施個(gè)人合作建房，大家在觀望探討的同時(shí)，還沒(méi)有找到一個(gè)行之有效的操作方式。對(duì)此，孟憲生向記者表示，個(gè)人合作建房其主要特性體現(xiàn)在前期的組織形式上，隨后的操作模式完全可以因地制宜、因人而異，正是因?yàn)檫@樣，“我們一直把重點(diǎn)放在前期有關(guān)組織形式制度的制定上，初期當(dāng)然要花大力氣規(guī)劃�！庇浾甙l(fā)現(xiàn)，會(huì)上真正達(dá)成的共識(shí)只有一個(gè)，那就是呼吁政府對(duì)合作建房予以支持。而合作建房該向哪里走、如何走？目前仍是一個(gè)空白。
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書(shū)香門(mén)第承諾改善小區(qū)環(huán)境
“書(shū)香門(mén)第”作為梅林關(guān)口第一物業(yè)在梅林關(guān)市政路網(wǎng)建設(shè)中首當(dāng)其沖，社區(qū)目前的生活環(huán)境受到很大的沖擊，本報(bào)對(duì)書(shū)香門(mén)第業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛進(jìn)行報(bào)道后（詳見(jiàn)2005年4月11日D16版），引起開(kāi)發(fā)商的重視，開(kāi)發(fā)商并于15日舉辦論壇對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題做出答復(fù)。
論壇現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商希望業(yè)主理性看待地鐵的影響，服從政府規(guī)劃大局。在政府相關(guān)部門(mén)現(xiàn)在已介入的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商表示將組織人員對(duì)小區(qū)周邊道路進(jìn)行維護(hù)，以解決噪音污染問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商稱(chēng)目前已有商家同意提前進(jìn)駐小區(qū)，并將繼續(xù)在社區(qū)建設(shè)方面投入力量以完善小區(qū)的配套設(shè)施和綠化情況，對(duì)于業(yè)主意見(jiàn)最大的架空層問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)在架空層增設(shè)的只是臨時(shí)管理用房，希望業(yè)主在此問(wèn)題上給予理解和支持。
開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司代表最后發(fā)表“告書(shū)香門(mén)第名苑全體業(yè)主書(shū)”，書(shū)中表示由于各方面的原因，現(xiàn)階段“書(shū)香門(mén)第名苑”的建設(shè)尚不夠完美，給社區(qū)生活帶來(lái)了不便，對(duì)業(yè)主深表歉意。
延伸閱讀之各地模式：
合作建房全國(guó)大串聯(lián) “深圳模式”重獎(jiǎng)懸賞
北京：合作建房與開(kāi)發(fā)商合伙 始作者放棄出錢(qián)自建計(jì)劃
深圳：合作建房發(fā)起人林立人:競(jìng)拍爛尾樓最可能成功
成都：成都首例個(gè)人合作建房遭遇游戲規(guī)則之困
江西：九江“合作建房俱樂(lè)部”引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議
杭州：杭州青年抗議高房?jī)r(jià) 準(zhǔn)備個(gè)人集資合作建房
廣州：個(gè)人合作建房:廣州不適用
上海：受合作建房啟發(fā) 滬一市民欲建"住房合作社"
濟(jì)南：個(gè)人合作建房在濟(jì)南行得通？ 新模式引人關(guān)注
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模式多樣仍務(wù)虛
從此次“首屆中國(guó)個(gè)人合作建房研討會(huì)”上記者了解到，全國(guó)主要地區(qū)個(gè)人合作建房的設(shè)想模式各有不同，主要包括以下幾種形式：
【北京】
發(fā)起人：于林罡，孟憲生
模式：以成立住宅合作社的形式，保持自愿建立，不以盈利為目的公益性組織特性，發(fā)揮合作社民主集中的制度集資建設(shè)屬于自己的住宅。
現(xiàn)狀：目前仍處在組織形式的規(guī)劃階段。除于林罡已經(jīng)和北京萬(wàn)通地產(chǎn)商討外，其他還停滯在形式上的討論范疇。
【重慶】
發(fā)起人：邱朝禮
模式：“聯(lián)眾置業(yè)模式”，即集資建房合伙人通過(guò)房地產(chǎn)公司代理建房。集資合伙人與房地產(chǎn)公司的關(guān)系是委托與被委托的關(guān)系，房地產(chǎn)公司收取一定比例的代理費(fèi)用。據(jù)初步預(yù)算，總體房?jī)r(jià)將下降15%左右。
現(xiàn)狀：代理公司已經(jīng)組建，沒(méi)有承接集資人項(xiàng)目。
【深圳】
發(fā)起人：林立人
模式：通過(guò)競(jìng)拍獲得爛尾樓的所有權(quán)，然后進(jìn)行裝修、分配和管理。
現(xiàn)狀：仍處在探索階段，沒(méi)有制定明確的書(shū)面制度來(lái)規(guī)范對(duì)于分配、管理方面的計(jì)劃，受困于資金參與爛尾樓的拍賣(mài)被迫放棄。
【西安】
發(fā)起人：熊暉
模式：每50個(gè)人成立一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，然后每個(gè)股份公司再進(jìn)行“公司合作”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。每個(gè)人都能夠成為這個(gè)項(xiàng)目的股東，使每個(gè)人的利益都能保證。
現(xiàn)狀：如何保證利益的公平公正分配，以及合伙人決策方面的民主集中有待考驗(yàn)。
【上�！�
發(fā)起人：朱劍
模式：召集500名左右的真實(shí)參與者成立開(kāi)發(fā)公司，籌集資金后買(mǎi)地自建房屋，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完后銷(xiāo)售給業(yè)主，最后清算開(kāi)發(fā)公司，結(jié)束項(xiàng)目。其預(yù)算房子的價(jià)格會(huì)比市價(jià)便宜約40%。
現(xiàn)狀：方案仍在論證階段。
【廈門(mén)】
發(fā)起人：章衛(wèi)國(guó)
模式：目前仍沒(méi)有確定具體合作模式。
現(xiàn)狀：已有460多名網(wǎng)友參加了集資建房，正處于團(tuán)隊(duì)建設(shè)的討論階段，集資人在3月份成立合作建房臨時(shí)籌委會(huì)，制定自己的章程，形成了固定的周例會(huì)制度。目前廈門(mén)多家開(kāi)發(fā)商找到他們洽談。
【昆明】
發(fā)起人：崔建群
模式：集資人以“建房聯(lián)盟”的形式為組織機(jī)制，定位“聯(lián)盟”為社會(huì)團(tuán)體性質(zhì)，避免變身企業(yè)，同時(shí)不排斥社會(huì)任何力量的積極參與，最好能爭(zhēng)取到銀行貸款，保證所有環(huán)節(jié)的公開(kāi)和透明，最大限度實(shí)現(xiàn)低價(jià)買(mǎi)房。
現(xiàn)狀：目前昆明市建委還沒(méi)有為“建房聯(lián)盟”準(zhǔn)確定位，民政部門(mén)也認(rèn)為這種自發(fā)聯(lián)盟超出了管理權(quán)限，“建房聯(lián)盟”正處在一個(gè)尷尬的中間地帶，面臨法律、身份和主管機(jī)構(gòu)的多重空白。
(孟曉光 羅鳳鳴)
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