□陳霞/文
與金融投資工具相比，購(gòu)置房產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，因此其投資決策過程更為復(fù)雜。今年來房?jī)r(jià)的普遍持續(xù)走高，地產(chǎn)泡沫說的盛行，讓購(gòu)房者更加難以決策。如何在目前房?jī)r(jià)水平下置業(yè)，合理規(guī)劃房產(chǎn)升級(jí)置業(yè)理財(cái)方案，最大限度發(fā)揮資金的使用效應(yīng)，的確需要好好盤算。
自住型購(gòu)房 資金
統(tǒng)籌安排
自住型購(gòu)房者中，又分為第一次置業(yè)和二次置業(yè)，對(duì)于首次自住型購(gòu)房者來說，除要考慮位置，交通，房屋自身品質(zhì)等因素外，還應(yīng)對(duì)自身的財(cái)力狀況和今后預(yù)期收支情況做客觀的分析。以下幾點(diǎn)需要注意：不要追求一步到位，買面積很大或總價(jià)很高的房產(chǎn)，以免占用過多的資金。與近郊大戶型相比，市區(qū)工作地點(diǎn)附近或地鐵沿線的小戶型總價(jià)差不多，但日常能節(jié)省大量時(shí)間和交通成本，因面積小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投資兩相宜，應(yīng)是不錯(cuò)的選擇；首次購(gòu)房貸款月還款資金占當(dāng)前月收入的比例不可過高，30%以下為宜，不要讓第一套房子就把自己壓得透不過氣來，月供之外其他與房有關(guān)的支出也要事先預(yù)算好，如物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、車位租金等；除購(gòu)房首付款外，還考慮到裝修款、家具電器、契稅和公共維修基金等一次性支出；首次購(gòu)房，一般不要急于購(gòu)買車位，一來以免占用過多資金，二來今后更方便房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
第一次置業(yè)者，可通過辦理銀行人民幣理財(cái)、零存整取儲(chǔ)蓄、購(gòu)買貨幣基金等金融產(chǎn)品，精心安排日常節(jié)余的資金，使之盡可能保值增值，為再次置業(yè)奠定基礎(chǔ)。
而對(duì)于二次置業(yè)者，雖然目前房?jī)r(jià)不低，但置換出去的舊房也漲價(jià)了，因此仍可考慮買房，反正是自用，漲跌基本與己無關(guān)。對(duì)于此類置業(yè)者可考慮購(gòu)置尾房。
市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，首先，土地緊縮政策下，加重了開發(fā)商的資金壓力，為了盡快回籠資金，消費(fèi)者一般能夠從尾房上得到一定的價(jià)格優(yōu)惠，一般情況下比同區(qū)域的商品有10%-20%的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。其次，購(gòu)房者在項(xiàng)目接近尾聲時(shí)會(huì)變得更客觀、冷靜，更有利于正確的決策。而且由于尾房是現(xiàn)房，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的前期承諾、質(zhì)量都已經(jīng)一目了然，特別是將來鄰居的構(gòu)成有更準(zhǔn)確的認(rèn)定，能看到的東西比圖中看到的更真實(shí)，從而降低購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)�！�
投資型購(gòu)房 規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)
房?jī)r(jià)走高的形勢(shì)下，做著炒樓夢(mèng)的大有人在。但事實(shí)上，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，將現(xiàn)有房子脫手意味著要付出更多才能買到新房；而如果房?jī)r(jià)看跌，最終誰來接盤呢？因此，投資型購(gòu)房者如何清醒理智購(gòu)買房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)收益，需要謹(jǐn)慎從事。
在當(dāng)前加息背景下，對(duì)于準(zhǔn)備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購(gòu)買多套房產(chǎn)的購(gòu)房者來說，應(yīng)充分考慮利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響，規(guī)避購(gòu)置房產(chǎn)過程中的利率風(fēng)險(xiǎn)：房產(chǎn)投資負(fù)債比例不宜過高，適當(dāng)控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；慎用“以租抵貸”方式購(gòu)房，切忌將預(yù)期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源，只有當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格始終看漲或短線看跌、中長(zhǎng)線看漲，且前景十分看好的情況下，“以租抵貸”才是可行的理財(cái)方案。如果沒有高于銀行房貸利率的投資回報(bào)項(xiàng)目，而且今后沒有大額開支計(jì)劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。
目前各地房市普遍呈現(xiàn)“有賣市沒租市”的現(xiàn)象，房子的租金一直提不上來。因此在作投資決策前，要充分考驗(yàn)房子租不出去的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還要充分考慮，目前房?jī)r(jià)是否過高，要看準(zhǔn)那些價(jià)位合理、地段好、有報(bào)資潛力的地產(chǎn)再下手，以免跟風(fēng)炒作帶來風(fēng)險(xiǎn)�！�
因此，對(duì)于投資房產(chǎn)的個(gè)人來說，專家指出目前最好是投資二手房，其優(yōu)勢(shì)在于二手房的價(jià)格通常是新房的6至7折，大大降低首付和月供，而且其出租價(jià)格可以相應(yīng)降低，出租率增強(qiáng)，大大減少了房屋的空置期；此外二手房通常交通比較便利、房屋周圍的各種設(shè)施配套較好，人氣旺盛，對(duì)房屋出租有很大的輔助作用。
特約編輯：舒薇霓
