什么房子不能買？ 置業(yè)當中不可不知的“10大問”
置業(yè)是人生一件大事，買房中您會面對諸多問題，這里針對市場上消費者比較關心的及容易發(fā)生糾紛的十個問題予以答疑解惑！
一、
什么房子不能買？
律師話你知：根據《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商
品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。根據《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：1、現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；2、取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3、持有建設工程規(guī)劃許可證；4、已通過竣工驗收；5、拆遷安置已經落實；6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；7、物業(yè)管理方案已經落實。
二、買不成房定金不退怎么辦？
律師話你知：根據最高人民法院相關司法解釋的規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
三、開發(fā)商不按時交樓怎么辦？
律師話你知：根據最高人民法院相關司法解釋的規(guī)定；出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月內的合理期限內仍未交付，出賣人應當承擔違約責任，買受人可以請求解除合同；當事人另有約定的除外。若當事人雙方沒有約定，經買受人催告后，解除權行使的合理期限為三個月，買受人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。
四、面積縮水（誤差）怎么辦？
律師話你知：根據《商品房銷售管理辦法》及最高人民法院相關司法解釋的規(guī)定，出賣人交付房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，也可以選擇繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房款由買受人按約定的價格補足，超出3％部分的房款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房款及利息由出賣人返還買受人，但面積誤差比超過3％部分的房價款，出賣人應雙倍返還給買受人。
五、實際交樓情況與廣告宣傳不一致或開發(fā)商擅自變更規(guī)劃怎么辦？
律師話你知：根據最高人民法院相關司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施等作出的說明和允諾是具體確定的，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，出賣人違反的，應當承擔違約責任。如果出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內商品房開發(fā)規(guī)劃的說明和承諾是具體確定的，該規(guī)劃對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，出賣人擅自變更規(guī)劃應當承擔違約責任。
六、延期辦理房產證怎么辦？
律師話你知：根據最高人民法院相關司法解釋規(guī)定，由于出賣人自身的原因，買受人未能在法定期限內取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。
七、一房二賣或出賣抵押房產怎么辦？
律師話你知：一房二賣或出賣抵押房產屬于民事欺詐行為，買受人可以請求解除合同、返還已付的房款及利息，賠償損失。根據最高人民法院相關司法解釋規(guī)定，具有以下情形的，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：1、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；2、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；3、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
八、房屋發(fā)生質量問題怎么辦？
律師話你知：根據最高人民法院相關司法解釋規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住、使用，買受人請求解除合同和賠償損失，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
九、拆遷人將被拆遷人安置房屋賣給第三人怎么辦？
律師話你知：根據最高人民法院相關司法解釋規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，被拆遷人可以請求拆遷人承擔按照約定房款一倍的賠償責任。
十、物業(yè)專項維修資金應如何使用？
律師話你知：根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主有按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金義務；但專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權２／３以上通過。
廣東卓信律師事務所
特約編輯：廣偉
