近些年，商業(yè)綜合體以爆炸式發(fā)展的姿態(tài)登上青島這座“北方第三城”的舞臺(tái)。業(yè)以城興，城以業(yè)茂。過(guò)去一年，新都心保利廣場(chǎng)、西海岸永旺夢(mèng)樂(lè)城以及城陽(yáng)青特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等新型商業(yè)綜合體先后開(kāi)業(yè)。

進(jìn)入2020年，青島還將新添9座商業(yè)綜合體，總面積近百萬(wàn)平米，數(shù)量與體量均為全省最高。

今年一批商業(yè)綜合體的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，預(yù)示著青島現(xiàn)代化商圈格局進(jìn)一步成型。對(duì)于這些主要布局在主城區(qū)之外的商業(yè)綜合體，能否通過(guò)自身商業(yè)價(jià)值輻射周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，值得我們期待。

青島新添9座商業(yè)綜合體

進(jìn)入2020年，青島將有9座商業(yè)綜合體先后交付使用，總商業(yè)面積達(dá)到81．23萬(wàn)平方米。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，山東省2020年擬新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共46個(gè)，總體量407萬(wàn)平方米，青島的數(shù)量和體量為全省最高。

但需要注意的是，與2019年初統(tǒng)計(jì)的全省擬新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目68個(gè)以及682萬(wàn)平方米的總體量相比，2020年擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和體量上均有大幅度下降。

從分布上看這9座商業(yè)綜合體，除一處位于市北區(qū)外，其余8座的位置均不在傳統(tǒng)意義上的市內(nèi)三區(qū)。這其中，三座在城陽(yáng)、兩座在西海岸、兩座在即墨，還有一座在萊西。由于市內(nèi)三區(qū)的商業(yè)布局已經(jīng)基本定型，山東路萬(wàn)象城、新都心凱德以及李滄樂(lè)客城等市內(nèi)三區(qū)極具代表性的商圈已經(jīng)覆蓋了大多數(shù)的人群，聚攏最多的人流。因此，2020年新開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體更多向主城區(qū)外圍延展。

作為市區(qū)的獨(dú)苗，總體量4．6萬(wàn)平方米的青島恒泰廣場(chǎng)將于今年1月份開(kāi)業(yè)。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，青島恒泰廣場(chǎng)項(xiàng)目位于臺(tái)東商圈的核心位置，與地鐵1號(hào)線合建。恒泰廣場(chǎng)項(xiàng)目也將是臺(tái)東步入地鐵時(shí)代后，迎來(lái)的第一個(gè)新項(xiàng)目。

作為曾經(jīng)的青島“第一商圈”，在恒泰廣場(chǎng)加入戰(zhàn)局后，整個(gè)臺(tái)東商圈或?qū)⒃俅斡瓉?lái)轉(zhuǎn)型換代。

城陽(yáng)區(qū)的三座商業(yè)綜合體全部位于高新區(qū)，魯商廣場(chǎng)將于今年上半年啟用。開(kāi)業(yè)之后，將成為高新區(qū)首個(gè)城市商業(yè)綜合體，并主要輻射高新區(qū)西片區(qū)；青島世茂52＋將于2020年5月1日開(kāi)業(yè)，主要服務(wù)高新區(qū)東片區(qū)，并輻射周邊中高端消費(fèi)需求。另外，首創(chuàng)奧特萊斯項(xiàng)目也將以服務(wù)紅島為主，與紅島會(huì)展中心、奧體中心等項(xiàng)目形成呼應(yīng)。西海岸兩座商業(yè)綜合體愛(ài)琴海購(gòu)物公園以及中建悅薈天地均聚集在地鐵13號(hào)線沿線，也可以視作地鐵經(jīng)濟(jì)的延續(xù)，兩座商業(yè)綜合體的體量均超過(guò)8萬(wàn)平方米。即墨的兩座擬開(kāi)業(yè)商業(yè)綜合體，從體量上來(lái)看是最大的，青島海尚海購(gòu)物中心15萬(wàn)平方米，中糧大悅城春風(fēng)里12．73萬(wàn)平方米。這兩座大型商業(yè)綜合體的先后建成，也代表了青島主城北拓之路正式起步。值得一提的是，海尚海購(gòu)物中心集結(jié)了海爾集團(tuán)全球全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈資源，不僅實(shí)現(xiàn)了商圈的蝶變升級(jí)，也推動(dòng)了海爾的轉(zhuǎn)型升級(jí)。奧特萊斯除在城陽(yáng)高新區(qū)布局外，萊西也將有一新項(xiàng)目在今年開(kāi)業(yè)。值得一提的是，此前萊西奧特萊斯應(yīng)于2019年5月份開(kāi)始營(yíng)業(yè)，但不知為何擬開(kāi)業(yè)時(shí)間推遲到了2020年。據(jù)了解，萊西奧特萊斯選址位于萊西市主城區(qū)，屬于舊城改造項(xiàng)目。

9座商業(yè)綜合體如何影響青島？

商業(yè)中心的公共空間向城市開(kāi)放，延伸了城市空間，使二者形成一體化特征：城市公共空間融合到商業(yè)中心內(nèi)部，商業(yè)中心成為城市的局部。當(dāng)城市發(fā)展到一定的階段以后，現(xiàn)代服務(wù)功能將占據(jù)重要的位置，由此也就誕生了滿足城市經(jīng)濟(jì)需要的商業(yè)中心。商業(yè)中心不僅可以迅速聚攏資源，還可以吸引人才，提升人氣。

9座商業(yè)綜合體從區(qū)位分布上，便可以看出青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)向。隨著主城區(qū)資源與分工的明確，以城陽(yáng)、西海岸和即墨為代表的城市副中心，開(kāi)始成為商業(yè)投資的熱點(diǎn)。

對(duì)新興城區(qū)來(lái)說(shuō)，這些商業(yè)綜合體項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)業(yè)將有助于提升區(qū)域中心度，進(jìn)而帶動(dòng)輻射周邊區(qū)域資源配置升級(jí)。通過(guò)逐步遞進(jìn)的資源配置的升級(jí)，整個(gè)區(qū)域的投資潛力與活力也將得到進(jìn)一步釋放。但在商業(yè)綜合體發(fā)展過(guò)程中，伴隨互聯(lián)網(wǎng)電商的崛起，猝不及防的實(shí)體店，遭受沖擊的力度顯而易見(jiàn)。過(guò)去一段時(shí)間里，青島也經(jīng)歷過(guò)一次閉店潮。在青島耕耘了17年的春天廣場(chǎng)于2014年9月1日閉店；樂(lè)天瑪特城陽(yáng)店在2009年3月開(kāi)業(yè)到2011年1月被媒體曝出要停業(yè)，僅僅“存活了”不到兩年時(shí)間。2003年開(kāi)業(yè)，位于香港中路黃金地段的陽(yáng)光百貨，也在2016年8月28日，正式停止?fàn)I業(yè)。2017年12月28日，于2010年3月18日正式開(kāi)業(yè)，已經(jīng)營(yíng)7年多的大型商超家樂(lè)福遼陽(yáng)路店正式閉店。這個(gè)世界第二大零售業(yè)，在華多年的布局，也難逃關(guān)門(mén)的命運(yùn)。

風(fēng)雨飄零的實(shí)體店，實(shí)際上是遭到了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與互聯(lián)網(wǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重沖擊。而消費(fèi)者與時(shí)俱進(jìn)的購(gòu)買力行為，也讓便利和健康成為普遍需求。

對(duì)于一座商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，選址的過(guò)程需要考量的因素有很多。常住人口、流動(dòng)人口、本地消費(fèi)水平以及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都需要?dú)w入地域綜合需求之中。因此，對(duì)于將在2020年新開(kāi)業(yè)的9家商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，要想避免“開(kāi)業(yè)即高光”，擺脫傳統(tǒng)百貨業(yè)的疲軟姿態(tài)，必須找到正確的生存之道。

如何實(shí)現(xiàn)新生？

在青島2020年新開(kāi)業(yè)的9座商業(yè)綜合體中，市北、西海岸的三座綜合體都建在地鐵旁邊。由此看來(lái)，傳統(tǒng)百貨的沒(méi)落并未阻擋資本擴(kuò)張的雄心，借助地鐵不斷拓展，新興商業(yè)項(xiàng)目借助“地鐵經(jīng)濟(jì)”有望實(shí)現(xiàn)逆襲。

對(duì)青島商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，發(fā)展地鐵經(jīng)濟(jì)可以向中國(guó)其他先進(jìn)城市學(xué)習(xí)。以曾經(jīng)的青島第一商圈臺(tái)東為例，可以向南京的“中華第一商圈”新街口學(xué)習(xí)。在地鐵站中利用地鐵帶來(lái)的人流量，形成特色鮮明的經(jīng)濟(jì)商圈，繼而形成商業(yè)輻射區(qū)，由點(diǎn)及面，帶動(dòng)沿線商業(yè)發(fā)展。

地鐵所至即人氣所在，對(duì)于商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)只有擁有了人氣，才能擁有持續(xù)發(fā)展的底氣。

對(duì)于進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主體，需得不斷“進(jìn)化”，推陳出新，找準(zhǔn)自身的定位，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)對(duì)接好消費(fèi)者消費(fèi)與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、服務(wù)供給。對(duì)于城市相關(guān)部門(mén)，除了招商引資、協(xié)調(diào)推介，還需要細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，增加市場(chǎng)空間保障，統(tǒng)籌行政與市場(chǎng)手段差異。政府部門(mén)實(shí)際上只是起到輔助作用，真正決定商業(yè)綜合體未來(lái)的，還是項(xiàng)目本身的綜合水準(zhǔn)。畢竟良好營(yíng)商環(huán)境下的一站式、多元化創(chuàng)新業(yè)態(tài)集聚，才是商業(yè)項(xiàng)目保持旺盛生命力的關(guān)鍵所在。

資料來(lái)源：鳳凰網(wǎng)、贏商網(wǎng)等